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地王潮的背后仅仅是房价上涨你想错了-【资讯】

发布时间:2021-07-15 19:32:17 阅读: 来源:钢格栅板厂家

新浪

2016年才过了半年,中国房地产行业已经出现了118个地王,这俨然已经是地王潮了。地王潮出现,房价会怎么样

虽然很多人都不愿意承认,地王潮后房价大概率会进入一轮新的上涨周期。得出这个结论主要根据以下两个方面:

1、在中国,房地产开发商没有降价的理由,而它最大的成本恰恰是土地价格,成本的走高迫使地产商提高房价。

有人可能会表示怀疑:成本并不是商品的价格的决定因素,如果大家都不买房子,房地产就有可能降价,甚至是降到成本价以下。宝哥告诉你,很遗憾,房地产开发商是不会跌破成本价销售的。原因很简单:

开发商是企业,企业就是要赚钱的,赔本的生意谁会做?

房子还有资产属性,即使房子没有卖出去,高房价也可以让房子作为优质资产挂在地产开发商的账目上,让企业资产负债表更好看,更方便的获取融资,开发商没道理降价自毁门路!

如果市场不行了,房企还能硬撑吗?市场好不好对开发商一点影响都没有!开发商一般是将项目抵押给银行获取资金,也就是说最后的风险是由银行来承担的。既然风险银行承担了,为什么要降价呢?就算最后房子卖不出去,完全可以把房子甩给银行。逼急了我就破产,给银行留一堆坏账,这就是很多人说房地产完全绑架中国经济的原因。

2、历史上两次地王潮后,房价均上涨

中国放开房地产市场以来,算上这次一共出现过三次地王潮,第一次是在04年底到05年上半年期间,这次地王潮的出现和“831”大限有关系,2004年3月,国土资源局下令宣布2004年8月31日以后,所有用地单位获得土地必须通过公开竞价的方式,价格者得之。很多企业为了获得土地,纷纷参与土地竞拍,造成了第一次地王潮的出现。第二次是在09年到10年期间,主要是08年经济危机以来,政府采取了一些列措施大搞建设,提升经济。在此之前由于对经济持悲观态度,房企土地库存普遍偏少,有补充库存的需求,造成了第二波地王潮的出现。

前两次地王潮后房价均出现了快速上涨,第一次地王潮后房价出现顶点的时间在2007年,之后回落。第二次地王潮后房价见顶时间是13年,14年已经回落,直到15年下半年地王潮的出现。基本上地王潮形成后房价都经历了两到三年的上涨周期。第三次地王潮出现后,房价走势会如何?从历史角度看,大概率会涨!

历史会重演,但绝非简单的重复。本次地王潮的出现似乎和以往两次有些不一样。

1、利率降无可降,加息倒有可能。央行经过一轮的降息降准,利率已经到了降无可降的地步,政府也一度改口称货币政策由宽松转为稳健,央行收缩银根,流向房地产的资金减少,这对杠杆普遍高达110%的地产企业来说是相当不利的。

2、人民币贬值预期。人民币汇率正处于下降通道,而且有很大的下降空间,再加上美元加息预期的增强,外资很有可能抛售一二线城市的地产,对房价也是一个不小的冲击。

3、一场寻找傻瓜的游戏。为什么这波地王潮在5月到六月集中爆发?宝哥觉得很有可能是地方政府联合开发商与中央政府博弈的结果。今年5月1日,营改增改革正式在全国推行,营业税100%归地方政府所有,占地方税的50%,可以说是地方主要的收入来源。而全部改成增值税后,中央政府将享受75%,地方政府只剩下25%,也就是说地方政府原先应从营业税中获取的收入减少了75%。地方政府有一大堆的公务人员需要养活,没有钱怎么行?从税收上失去的就从别的地方找回来,土地便成了最好的敛财手段。

在这轮疯狂的地王潮中,房地产企业只是扮演了打手的角色,真正的主角是地方政府。拿到延庆那块地的开发商在延庆本地一点知名度都没有,竟然有能力把延庆的楼面价格炒到3-4万一平,如果未来房价不涨到6-8万每平,这家开发商就会赔死。延庆在北京什么地方,从北京市中心出发,到延庆的直线距离都要赶上天津了,而且中间还要翻越一座大山,延庆和北京根本就是两个不同的世界。如果没有势力在背后扶持甚至说是暗中指使的话,名不经传的小角色能跳到前台来吗?

地方和中央的博弈并不是一两次了,这次官媒这么急切的跳出来大喊必须遏制地方政府和开发商联合炒地炒楼,这简直就是揭了地方政府的老底。

至于那些拿地的央企,也不是什么好鸟,他们中很多都不会是以房地产为主业,拿着国家的钱,肆意的炒高地价。比如信达,它的老大是财政部,信达等于说是拿着纳税人的钱给纳税人挖了一个大坑。

房子早已经脱离了居住的属性,成为了投资品,而定价权在地方政府和开发商手里,用脚拇指都能想到房价会怎么样。

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